Property law – häufig gestellte Fragen

Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis verschiedene Nebenkosten an. Diese umfassen in der Regel die Grundbuchgebühren, die je nach Kanton zwischen 0,1 % und 0,5 % des Kaufpreises betragen können. Hinzu kommen die Notariatskosten für die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags, die ebenfalls kantonal unterschiedlich sind.

In vielen Kantonen wird zudem eine Handänderungssteuer erhoben, die typischerweise zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises liegt. In einigen Kantonen wie Zürich wird diese Steuer seit 2005 nicht mehr erhoben. Weitere Kosten können Maklerprovisionen (üblicherweise 2-3 % des Kaufpreises), Kosten für die Grundpfandrechtsbestellung bei einer Hypothekarfinanzierung sowie allfällige Gutachterkosten umfassen.

Insgesamt sollten Käufer mit Nebenkosten von etwa 3-5 % des Kaufpreises rechnen. Wir empfehlen, diese Kosten frühzeitig in die Finanzplanung einzubeziehen und sich von uns beraten zu lassen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

In der Schweiz ist der Beizug eines Anwalts beim Immobilienkauf gesetzlich nicht vorgeschrieben. Der Kaufvertrag muss jedoch durch einen Notar öffentlich beurkundet werden. Dennoch raten wir dringend dazu, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen – insbesondere bei grösseren Transaktionen oder komplexen Sachverhalten.

Ein Immobilienanwalt prüft den Kaufvertrag auf versteckte Klauseln, überprüft den Grundbuchauszug auf Belastungen und Dienstbarkeiten, klärt baurechtliche Fragen und identifiziert potenzielle Risiken, die dem Laien verborgen bleiben könnten. Zudem kann ein Anwalt bei der Verhandlung des Kaufpreises und der Vertragsbedingungen wertvolle Unterstützung bieten.

Die Kosten für eine anwaltliche Beratung stehen in keinem Verhältnis zu den finanziellen Risiken, die ein ungeprüfter Immobilienkauf mit sich bringen kann. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Ersteinschätzung Ihres Vorhabens.

Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einem Dritten bestimmte Befugnisse an Ihrem Grundstück einräumt oder Ihnen als Eigentümer gewisse Einschränkungen auferlegt. Die häufigsten Formen sind Wegrechte, Leitungsrechte, Bauverbote und Wohnrechte.

Dienstbarkeiten können den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten einer Liegenschaft erheblich beeinflussen. Ein Wegrecht beispielsweise erlaubt Nachbarn oder Dritten, Ihr Grundstück zu überqueren. Ein Bauverbot kann die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks einschränken. Ein Wohnrecht oder Nutzniessungsrecht gibt einer bestimmten Person das Recht, die Liegenschaft zu bewohnen oder deren Erträge zu nutzen.

Vor dem Kauf einer Immobilie ist es unerlässlich, den Grundbuchauszug sorgfältig auf bestehende Dienstbarkeiten zu prüfen. Unser Team analysiert für Sie alle eingetragenen Belastungen und deren praktische Auswirkungen auf Ihre geplante Nutzung der Liegenschaft.

Eine Grundbuchbereinigung wird notwendig, wenn die Einträge im Grundbuch nicht mehr den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Dienstbarkeiten gegenstandslos geworden sind, Eigentumsverhältnisse sich geändert haben oder Fehler im Grundbuch vorliegen.

Der Prozess beginnt mit einer umfassenden Analyse des aktuellen Grundbuchstands. Anschliessend wird geprüft, welche Einträge gelöscht, geändert oder ergänzt werden müssen. Für die Löschung einer Dienstbarkeit ist in der Regel die Zustimmung des Berechtigten erforderlich. Liegt keine Einigung vor, kann die Löschung gerichtlich durchgesetzt werden, sofern die Dienstbarkeit nachweislich gegenstandslos geworden ist.

Wir begleiten Sie durch den gesamten Bereinigungsprozess, führen die notwendigen Verhandlungen und bereiten alle erforderlichen Dokumente für das Grundbuchamt vor. Eine bereinigte Grundbuchsituation erhöht den Wert Ihrer Liegenschaft und schafft Rechtssicherheit für zukünftige Transaktionen.

Das schweizerische Mietrecht bietet Mietern einen umfassenden Kündigungsschutz. Eine Kündigung durch den Vermieter muss auf einem amtlich genehmigten Formular erfolgen und bei Familienwohnungen beiden Ehegatten oder eingetragenen Partnern separat zugestellt werden. Die Kündigungsfristen betragen in der Regel drei Monate auf einen ortsüblichen Termin.

Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst, beispielsweise als Rachekündigung nach einer berechtigten Beanstandung des Mieters. Zudem können Mieter bei der Schlichtungsbehörde eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen, wenn die Kündigung für sie eine besondere Härte darstellt. Eine Erstreckung kann bei Wohnräumen um bis zu vier Jahre gewährt werden.

Wichtig ist, dass Mieter innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde Einspruch erheben müssen. Versäumen Sie diese Frist, wird die Kündigung rechtskräftig. Wir beraten Sie umgehend, wenn Sie eine Kündigung erhalten haben, und vertreten Ihre Interessen im Schlichtungs- und Gerichtsverfahren.

Für die meisten Bauvorhaben in der Schweiz ist eine Baubewilligung der zuständigen Gemeindebehörde erforderlich. Dies gilt nicht nur für Neubauten, sondern auch für wesentliche Umbauten, Anbauten und in vielen Fällen sogar für Nutzungsänderungen bestehender Gebäude.

Das Baubewilligungsverfahren umfasst die Einreichung eines Baugesuchs mit allen erforderlichen Unterlagen, eine öffentliche Auflage, während der Nachbarn und andere Betroffene Einsprache erheben können, sowie die abschliessende Prüfung und Entscheidung durch die Baubehörde. Die Dauer des Verfahrens variiert je nach Kanton und Komplexität des Vorhabens erheblich.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen die Zonenvorschriften, Grenzabstände, Ausnützungsziffern und Gestaltungsvorschriften, die je nach Gemeinde stark variieren können. Zudem können Denkmalschutz, Umweltschutz oder Gewässerschutz zusätzliche Anforderungen stellen. Unsere Anwälte unterstützen Sie bei der Vorbereitung des Baugesuchs, vertreten Sie bei Einspracheverhandlungen und führen nötigenfalls Rekursverfahren.

Der Erwerb von Immobilien durch Personen im Ausland unterliegt in der Schweiz dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller). Dieses Gesetz schränkt den Erwerb von Wohnliegenschaften durch Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz ein.

EU- und EFTA-Bürger mit einer Aufenthaltsbewilligung (B-Ausweis) oder Niederlassungsbewilligung (C-Ausweis) können Immobilien grundsätzlich ohne Bewilligung erwerben, sofern sie in der Schweiz wohnhaft sind. Für Drittstaatsangehörige und Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz gelten strengere Regelungen, die in vielen Fällen eine kantonale Bewilligung erfordern.

Ausnahmen bestehen unter anderem für Gewerbeliegenschaften, die als Betriebsstätte genutzt werden. Zudem gibt es kantonale Kontingente für den Erwerb von Ferienwohnungen durch Ausländer, wobei nicht alle Kantone solche Kontingente anbieten. Wir beraten Sie umfassend zu Ihren Möglichkeiten und begleiten Sie durch das Bewilligungsverfahren.

Die Dauer einer Immobilientransaktion in der Schweiz hängt von verschiedenen Faktoren ab. Vom ersten Kontakt bis zur Eigentumsübertragung im Grundbuch vergehen typischerweise zwei bis vier Monate. In komplexeren Fällen kann der Prozess auch länger dauern.

Nach der Einigung über den Kaufpreis folgen die Vertragsverhandlungen und die Due-Diligence-Prüfung, die etwa zwei bis vier Wochen in Anspruch nehmen. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags wird anschliessend terminiert. Nach der Beurkundung wird der Eigentumsübergang beim Grundbuchamt angemeldet, was je nach Kanton einige Tage bis mehrere Wochen dauern kann.

Verzögerungen können durch ausstehende Finanzierungszusagen, offene baurechtliche Fragen, komplizierte Eigentumsverhältnisse oder die Notwendigkeit behördlicher Bewilligungen entstehen. Eine frühzeitige anwaltliche Begleitung hilft, den Prozess zu beschleunigen und potenzielle Hindernisse rechtzeitig zu identifizieren und zu beseitigen.